日前，城市土地学会（ULI）与普华永道联合推出了针对亚太地区区域性房地产前景预测报告《房地产市场新兴趋势》（以下简称“报告”）。在上海、深圳、广州三大城市的带动下，中国仍是最强韧的经济体，上述三个城市均跻身十大最具投资前景地区之列。面对疫情对办公楼、零售和酒店物业投资造成影响，该报告强调，物流设施可能会成为最强劲的资产类别。

疫情下写字楼等遭遇坎坷

一场突如其来的新冠疫情所产生的一系列连锁反应，让几乎所有行业都来到转折点，房地产行业也不例外。

“去年房地产投资最棘手的问题是贸易摩擦，其次是经济增长，而今年的TOP1变成了疫情及其带来的连锁反应。”普华永道中国审计合伙人孙颖在此次报告的交流会上指出。

根据报告，新冠疫情对经济的影响和房产空置率是今年新出现的令房地产投资者较为担心的两大问题。

作为一直以来投资核心资产首选的写字楼，疫情下的遭遇尤为坎坷，如今其受欢迎程度和预期盈利能力都有所下降。

放眼整个亚太地区，今年前三季度办公楼的交易下跌38%。根据世邦魏理仕数据，随着新建供应量的激增，截至今年9月底，北京、深圳CBD商业写字楼的空置率分别达到17.7%和20.1%。

对此，孙颖认为，“空置率问题在以往的报告中没有出现过，但今年一下子跃升到第四位，说明疫情对办公楼、零售和酒店物业造成影响，加速了房产空置率问题的暴露。”

她指出，今年不少企业都在做减法，停止不必要的扩张、缩减规模。与此同时，居家办公的趋势也将对办公市场产生影响。

一方面租金下行、空置率抬升，另一方面资本价值仍然强劲。以上海为例，上海CBD商区的资产回报率依然在3.5%至4.5%之间。

而对于未来办公需求和写字楼市场会走向何方，多方观点则难达统一。但一个共识是，将来办公市场在用途和布局上都会有所变化。

物流地产空间巨大

住宅投资租金回报率过低，商铺、写字楼项目风险过大，而物流地产则因为得益于整个行业的快速发展，而具备不错的投资前景。特别是经历了此次疫情之后，相比办公楼等受到的影响，近年来正在成为核心投资资产的物流地产，也是唯一一个历疫情而弥坚的类别。根据RCA数据，今年前三季度，亚太地区物流地产交易量同比上涨15%。

对此，报告认为，物流设施可能会成为最强劲的资产类别，原因在于，受一系列周期性和结构性因素驱动（尤其是电子商务的强劲增长），物流行业将稳定保持旺盛需求。

同时，中国目前依然是新建物流设施的最大市场。因此，报告指出，中国有着巨大且迅速扩展的市场，并且现代物流设施一直处于严重短缺状态——当前可被称为现代化仓储设施的占比仅5%。

与发达国家相比，中国人均仓储面积不高，使得未来具有发展不小的发展空间。根据普洛斯的市场调研数据，目前中国的人均仓储面积是美国的1/12，虽然有5.5亿平方米的物流设施，但其中现代化物流设施仅为1.1亿平方米，同时我国人均物流仓储面积约为0.41平方米，与美国人均的5.41平方米相差巨大，存在巨大市场缺口。根据现有的发展速度来测算，在未来15年里，中国的人均仓储面积将达到美国的1/3，这也意味着中国的物流仓储面积将达到24亿平方米。

超越住宅市场 物流地产成投资新宠

随着近两年来我国电子商务的迅猛发展，对仓储物流需求形成了直接的支撑。在电商物流对租赁需求快速增加的背景下，物流仓储的市场需求量将继续保持强劲。如今，中国的仓库正被越来越多国内外投资者视作"存放"资本的好地方。有数据显示,近年来,全球的机构投资者和分析师们对投资中国物流地产的兴趣明显上升。他们认为,对这一块的投资有助于使自己赶上中国电子商务迅速增长及国内消费持续扩张的步伐。

据克而瑞数据统计，全国优质仓储物业平均租金连续上涨，一线城市仓储物业租金在未来15个季度还将继续上涨，仓储物业投资回报率超过写字楼、购物中心及高档住宅，跃居物业市场第一。

正是基于个人消费增长、电商崛起等所带来的旺盛的物流仓储的需求以及该产业稳定的收益、广阔的发展空间，近年来，各路资本都相继发力进军物流地产，包括互联网平台、物流运营、工业地产、保险基金等。如阿里巴巴投资千亿元建立菜鸟网络物流体系，万科与美国黑石集团共同投资设立物流地产公司。此外，海外资本也加大了在华的投资力度，如澳洲的嘉民集团、美国的厚朴基金、凯雷投资，荷兰的汇盈资本等增资物流地产或者投资物流企业。

目前，除了普洛斯这类传统物流地产企业之外，还有诸如阿里、京东、苏宁等电商平台企业及平安、KKR、黑石等金融界巨头入局，万科、绿地、碧桂园、远洋地产等房地产开发商也在逐年扩大该领域的市场份额。

对此，孙颖认为，物流地产正逐渐从房地产的另类投资变成了核心类的投资类别，随之而来将是资产价格的不断推高和资本化率的不断收窄，当物流地产成为核心资产后，获得的将不仅是机会资金的投资，一些长期的机构资金也会投资到物流地产，这将给开发物流物业的企业带来机会。


转载自 中国民商